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    北京pk10缩水网页版:从“土地收割机”动作看今年楼市走势

    pk10计划 www.zsanf.com 作者:牧晓    栏目:财经    来源:西部热线    发布时间:2018-01-17 19:12

    从“土地收割机”动作看今年楼市走势

    土地是房地产开发环节最重要的因素之一。每当房地产市场出现变局时,强化土地储备,是房企谋求规模扩张的重要方式。

    从“土地收割机”动作看今年楼市走势

    前十强拿地补仓积极

    从“土地收割机”动作看今年楼市走势
    从“土地收割机”动作看今年楼市走势

    在调控政策持续保持高压的背景下,房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企,还是中等规模房企,均加强了在土地储备上的扩张。中原地产研究中心的统计数据显示,招拍挂数据方面,2017年全年,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比,涨幅达75%。2017年来拿地过百亿的房企达到了62家,而在2016年同期只有46家过百亿,2017年拿地200亿以上的企业有33家。

    另据克而瑞公布的榜单显示,对比今年销售金额各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看,未来百强内房企的规?;菇绦只?。销售十强房企的销售额在百强中的占比达到44%,而对应企业的新增货值占比却达到了48%,因此未来前十的房企规?;褂懈叩纳仙占?。其他梯队来看,五十名之后的房企稍显动力不足,企业的销售金额占比均要高于其新增货值,可以看到百强房企分化正在加速,企业的规模之争将愈演愈烈。

    其中,土储足够,拿地依然积极的房企,如恒大、碧桂园、融创,前两者本身土储丰富,在2017年初的土地储备即分别达到2.3亿方和1.7亿方,而在今年的土地市场上却毫不懈怠,恒大、碧桂园两家分别斩获0.8亿方、1.3亿方土储。融创中国为今年的3000亿新贵,也因为企业今年通过收并购新增了大量可快速变现的货值,使得融创不仅实现爆发式增长,也使得企业的土储成功破亿。

    与此相对应的,2017年全国50大城市卖地收入刷新历史同期记录。中原地产研究中心统计数据显示,2017年全国50大城市卖地收入刷新历史同期记录,累计50个城市卖地金额多达3.57万亿,同比2016年全年的2.65万亿上涨幅度达到了34%。有13个城市卖地金额上涨幅度超过100%。有2个城市土地出让金达到了2千亿。其中,北京达到了2796亿,杭州达到了2272亿,南京、苏州、重庆、上海、天津、成都、郑州也超过了1000亿。超过500亿的城市更是达到了22个,均创造了同期历史最多。

    对此,中原地产首席分析师张大伟认为,从拿地企业看,拿地最多的主要是碧桂园、万科、保利、恒大、中海、融创等企业。这些企业在2017年销售均出现了爆发,属于3000亿以上的企业,碧桂园销售额高达5000亿以上。虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在收获了刷新历史记录的2016年后,资金情况空前宽裕,在去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。

    从“土地收割机”动作看今年楼市走势

    第二梯队房企拿地热情不减

    从“土地收割机”动作看今年楼市走势
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    随着首家5000亿规模房企的诞生,行业巨头与其他企业之间的差距正在拉大,做大规模依然的当下房企的主流选择。有房企人士表示,若无法在规模上继续扩张,即使是2000亿规模的房企,仍有掉队的可能?;诖?,冲千亿的第二梯队房企,均表现出发力的态势。

    “虽然一、二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在销售业绩方面刷新历史记录后,资金情况较为宽裕,在去库存后,大部分标杆房企都开始积极拿地?!闭糯笪氨硎?,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为过去7个月抢地的主流企业。

    其中,新城控股、福晟集团拿地较为突出。新城控股项目主要布局在“长三角”区域,克而瑞统计显示,新城控股2017年全年完成1260.1亿销售规模,首次突破千亿,其在2017年全年获取了2811.6亿元的新增土地货值。

    福晟全月完成销售396.2亿元,但新增货值3199.4亿元,与其同期销售金额比值达到8.8,位列企业新增货值排名的第7位,成为TOP30后房企中的“土地收割机”。据悉,目前福晟共有70几个项目,6800亿左右的货值。其中,仅深圳地区的货值就达3000亿左右。

    事实上,很多中小型房企在近些年大幅提升销售目标的同时,也在加快土地储备。阳光城近年来不断通过并购的方式补充货值,2017年,阳光城新增土地货值1988.6亿元;作为中国房企50强中的黑马,祥生过去三年,销售额年复合增长率超100%,拿地方面有表现积极,2017年全年祥生已新增820.7亿元货值。

    不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒道,中小房企拿地时要坚持“多快好省”的投资模式。其中“多”是指拿的地块要小一点,这样拿地数量会多一点,体量小的项目更容易去库存,也更容易把控投资风险;“快”是指积极做高周转,要做到弯道超车,显然需要此类房企积极把握很多新内容,比如,拿地后快速获得预售证和回笼资金;“好”是指规模扩张也不忘做品质,这是企业成长中做到服务和品质取胜的关键;“省”则是积极把控成本,尤其是扩张中需要严格进行成本把控,进而实现现金流的最大充裕程度。

    从“土地收割机”动作看今年楼市走势

    调控背景下 房企布局三四线

    从“土地收割机”动作看今年楼市走势
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    值得注意的是,房企在部分热点三四线城市拿地热情明显,土地竞争激烈。其中,武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域,整体溢价率相比2016年有所降低,但部分热点地块依然成交较热。

    “百亿也好,千亿也好,都是指销售规模,而销售规模只有依靠高周转才能实现快速扩张?!?/p>

    新城控股集团股份有限公司副总裁欧阳捷道出目前行业面临的一大实情。他指出,目前除了住宅,其它物业均不具有足够的销售型市场空间和高周转的市场条件,很难实现高周转、快增长。但住宅高周转,需要充分考虑城市布局。

    实际上,在调控政策不会放松的大背景下,在一二线城市加大布局难以获得业绩增长,还会沉淀资金、拖累发展速度,所以并不是所有中小房企都适合去这些城市拿地?;诖?,欧阳捷认为,下沉合适的三四线城市,才有可能获得高周转的市场机会,“房企需要结合自身实际,进行精准化的战略布局,同样可以创造奇迹?!?/p>

    其中,祥生地产就是聚焦三四线城市的典型。2017年全年,祥生地产已完成销售567.6亿,年复合增长达到100%。三四线城市方面,布局上海、杭州、南京等一二线大城市周边高铁30分钟可到卫星城市群,享受大城市外溢的客群。比如,今年1-11月,祥生在诸暨,泰兴,南陵的城市销售市场份额占比分别达到45%、25%、26%,在小城市能达到这样的市场占有率,在整个业内也较为少见,截至11月三四线城市销售占到了祥生业绩总额的90%。

    严跃进指出,房企在销售不错的情况下,也会增加拿地和投资机会??悸堑饺南叱鞘惺导噬匣褂薪虾玫娜タ獯嬲咧С?,估计2018年房地产市场表现还将稳步提升。

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